Поправка на площадь здания

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб


Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам — аналогам и сравнение каждого объекта — аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/. Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок — поправке на масштаб сравниваемых объектов.

Новости Рекомендации по работе с аналогами в отчетах об оценке, выполненных в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости


С начала 2015 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования. В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года.

Поправка на этаж расположения помещения торгового назначения в РИНБУРГ


1. Выведение средних цен продажи и аренды для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах жилых и административных зданий и для расположенных в цоколе и подвале зданий в зависимости от ценового пояса* г.Ектеринбурга. При этом используются цены предложений, а не реальные цены сделок с объектами недвижимости, цена продажи и аренды объектов выведена в формате стоимости за 1 кв.м.

Поправка на площадь здания


При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками. При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок. В общем случае процедура оценки предполагает отдельную оценку стоимости прав на земельные участки в составе объекта оценки и объектов-аналогов (что значительно увеличивает трудоемкость оценочных процедур). Коэффициент плотности застройки земельного участка (p) рассчитывается как отношение общей площади помещений, размещенных на участке, к площади земельного участка. В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием.

Аллавердян В.В. — директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант» Бабенко Р.В. . к.э.н. Председатель правления Ростовского РО РОО Свирепо О.А. — оценщик Забелина А.В. — помощник директора ООО «ОКК «ИКР-Консультант» С увеличением площади незастроенного земельного участка в текущих условиях обычно наблюдается фактическое снижение ставок арендной платы. Обоснование поправки на снижение ставок во многих отчетах делается «экспертно».

Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости


Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односемейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подвальным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет 1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района. Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве


При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта. Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор). Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения.

Корректировка на площадь квартиры


корректировка на общую площадь и полезную площадь квартиры; корректировка на дату ввода квартиры в эксплуатацию и ее износ (наличие капитального ремонта или реконструкции); корректировка на местоположение квартиры и транспортную доступность; Самые удачные новостройки в процессе строительства максимально вырастают в цене на 10-11% за год Люди всегда хотели получать прибыль и с трудом переживали перемены.

Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположения нежилой недвижимостиТекст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»


Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположения нежилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки» На рисунке 9 приведен график усредненных по годам регрессионных зависимостей «относительная удельная стоимость — площадь», обобщенный по рассматриваемым типам коммерческой недвижимости в городах Москве, Екатеринбурге и в Московской области.


Способ внесения корректировки на масштаб


Чтобы предприятию успешно функционировать и выходить на новые уровни развития ему необходимо иметь доступ к кредитным ресурсам, причем на приемлемых для себя условиях. Благодаря огромной территории Российской Федерации постоянно развиваются сети автодорог, возрастают транспортные потоки. За счет прироста транзитного транспортного потока, парка грузового, пассажирского и частного автотранспорта каждый год в Москве и Подмосковье на 10-15% возрастает потребление нефтепродуктов, что ведет к постоянному увеличению числа автозаправочных станций. Среди всего многообразия современной техники воздушные суда, пожалуй, являются самым дорогостоящим видом имущества.